تعریف قرارداد بیع یا خرید و فروش
منظور از قرار داد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش یکی از پر کاربردترین و فراگیرترین عقود و قراردادها در تمام ادوار گذشته و در تمام کشورها بوده است. خرید و فروش و یا معامله به آن معنا است که کسی که در مقابل دادن پول، وجه نقد) مالی اخذ و ابتیاع و خریداری نماید. در تمام ادوار و در تمام کشورها . خرید و فروش یا بیع به آن معنا است که کسی که در مقابل دادن پول، وجه نقد) مالی اخذ و ابتیاع و خریداری نماید.موسسه حقوقی مدافعان کبیر شما را در حل مشکلات حقوقیتان یاری می رساند با ما تماس بگیرید.
قرارداد بیع چیست
عقد بیع از عقود مشخص در قانون مدنی است که به معنای خرید و فروش می باشد. در قانون مدنی، بیع، تملیک عین به عوض معلوم، تعریف شده است. این قرارداد، با ایجاب و قبول فروشنده و مشتری منعقد می شود که به مجرد وقوع آن، مشتری، مالک مبیع و فروشنده، مالک ثمن می گردد. عقد بیع، از عقود مشخص و لازم در قانون مدنی است.
نکات مهم در خصوص قرارداد بیع یا همان خرید و فروش
1- مالیت داشته باشد مبیع باید از لحاظ شرعی ارزش مالی داشته باشد
2- بایع بتواند میبع را تحویل خریدار بنماید منظور از قدرت بر تحویل و یا همان تسلیم، علم طرفین معامله است در حین عقد بر آنکه هریک می تواند آنچه را تملیک نموده و یا تعهد کرده در زمان مقرر به دیگری تحویل نماید.
3- مشخص و معین باشد.به این منظور که مبیع در هنگام معامله یا باید موجود باشد و مشخص شود و یا اینکه از کل یک مالی بخشی از آن مشخص و بعنوان مبیع باشد و یا با بیان مشخصات آن در مبایعه نامه فروشنده مطابق با همان مشخصات بتواند میبع را تحویل دهد.
4- مبهم نباشد.یعنی اینکه میبع منجر و یا مشخص باشد.
ویژگی های قرارداد بیع
زمانیکه مبیع عین معین یا در حکم عین معین باشد، به هنگام عقد، به مشتری منتقل می شود وحتی اگر تحویل او نشده باشد و یا ثمن را بایع اخذ نکرده باشد. در صورتی که مبیع کلی باشد، بیع عقدی عهدی است یعنی بوسیله ان بایع متعهد می‌گردد مبیع را به مشتری تملیک نماید و عمل تملیک بوسیله قبض بعمل می اید.
شرایط صحت قرارداد بیع
1) قصد طرفین و رضای آنها،منظور قصد و رضای طرفین همان قصد انشای اراده باطنی طرفین میباشد یعنی هریک از طرفین باید نیست معامله را داشته باشند.
2) اهلیت طرفین.منظور از اهمیت یعنی اینکه هرکدام از طرفین دارای عقل و شعور و یا دارای سن قانونی باشند تا بتوانند معامله کنند
3) موضوع معین که مورد معامله باشد.منظور از موضوع معین به این منظور میباشد که طرفین میبایست مورد معامله را مشخص کنند بطور مثال در هنگام تحویل و تسلیم مبیع دچار شبهه و اشتباه نشوند.
4) مشروعیت جهت معامله.منظور از مشروعیت جهت معامله به این منظور میباشد که برای یک هدف مشروع معامله کند بطور مثال شخصی می‌گوید انگور بخرم برای تهیه شراب ،در این نوع معامله اگر جهت معامله برای تهیه شراب قید شود این معامله باطل است.
فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی
توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک که در آن قانون گذار دو معیار را برای شناسایی مالک اموال غیرمنقول معرفی کرده نباید باعث این تصور شود که معامله ملک ثبت شده بدون تنظیم سند رسمی باطل است. در این ماده صراحتا قید شده برای اینکه دولت شخصی را مالک بشناسد باید ملک به اسم او ثبت یا به عنوان مالک و در دفتر املاک به وی منتقل گردیده باشد و تا وقتی این انتقال به ثبت نرسد شخص نمیتواند به استناد معامله انجام شده حقوق قانونی خود را مطالبه کند. به ویژه آنکه میتوان حالتی را در نظر گرفت که یک معامله ثبت شده نیز به جهتی از جهات قانونی باطل باشد و این بطلان از سوی دادگاه اعلام گردد. امری که در ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مورد اشاره قرار گرفته است.از طرفی قانونگذار به حفظ حقوق آزادی اراده طرفین احترام گذاشته و با استناد به ماده 10 قانون مدنی قرارداد های مابین اشخاص درصورتیکه که خلاف شرع نباشد مابین آنها دارای اعتبار و طرفین ملزم به ایفای تعهدات خود میباشند.با توجه به همین مسأله اینگونه بنظر می‌رسد که تنظیم مبایعه نامه عادی بین طرفین دارای اعتبار سند غیر رسمی میباشد یعنی اینکه نسبت به طرفین معامله قابل اعتبار میباشد ولی نسبت به اشخاص ثالث دارای اعتبار نیست مگر اینکه یکی از طرفین به دادگاه مراجعه و تقاضای تایید مبایعه نامه عادی را مطابق با ماده 1291قانون مدنی خواستار گردد،دادگاه با اخذ اقرار از طرف دیگر و یا به طروق دیگر اصالت سند را در صورت اعتبار تصدیق مینماید از آن پس آن سند اعتبار سند رسمی را دارا میباشد.
اوصاف و ارکان عقد بیع و ثمن معامله در قانون مدنی
عقد بیع یکی از رایج ترین عقدها در معاملات تجاری است که افراد و تجار زیادی با آن سروکار دارند در این بخش،ارکان عقد بیع ، درباره اینکه یک قرارداد خرید و فروش چگونه شکل می گیرد و باید چه شرایطی داشته باشد صحبت کردیم و دانستیم که هر عقد بیع از چهار رکن ایجاب و قبول ، متعاملین ، مبیع و ثمن تشکیل شده است . در صورتی که همه شرایط و ارکان عقد بیع به طور کامل و درست وجود داشته باشند ، عقد بیع محقق خواهد شد . این عقد بیع دارای آثار و نتایجی است که در واقع اوصاف عقد بیع هستند . در ادامه به بررسی اوصاف عقد بیع از قبیل تملیکی بودن عقد بیع ، معوض بودن عقد بیع ، لازم بودن عقد بیع و رضایی بودن عقد بیع ، می پردازیم ..
1 - تملیکی بودن عقد بیع
تملیک از مالکیت می آید و به معنای صاحب شدن چیزی است . عقدی که با انعقاد آن انتقال مالکیت از یک نفر به نفر دیگر صورت می‌پذیرد، یک عقد تملیکی است . بارزترین نمونه عقد تملیکی ، عقد بیع یا خرید و فروش است که در قانون مدنی ، عقد بیع به این صورت تعریف شده است :
" تملیک عین است به عوض معلوم ." یعنی خریدار در عوض پرداخت مال یا هزینه ای مشخص و معلوم ، مالک مورد معامله می شود . مثل خرید فروش آپارتمان که خریدار با پرداخت مقدار مشخصی پول ، مالک آپارتمان می شود . البته منظور از مالکیت ، یک مالکیت دائمی نیست و ممکن است در قرارداد ، مالکیت موقت در نظر گرفته شود .
برای مثال عقد اجاره و عقد قرض هم عقد تملیکی هستند . مستاجر در مدتی که آپارتمان را اجاره کرده است در حکم مالک آپارتمان است ؛ چون آپارتمان طبق قرارداد اجاره در تصرف اوست . بنابراین ، در مجموع می توان گفت هر عقدی که نتیجه اصلی و مستقیم آن ، مالک شدن و تملیک مال باشد ، نوعی عقد تملیکی است .
2- معوض بودن عقد بیع
عقد بیع بنابر طبیعت و ذات خود به این ترتیب است که هر کدام از طرفین قرارداد ، در برابر مالی که پرداخت می کند و یا تعهدی که برای انجام کاری بر عهده می گیرد ، مالی از طرف دیگری یا تعهدی را از جانب او برای خود بدست می آورد . به این دسته از عقود ، عقد معوض می گویند .
برای مثال در عقد بیع یا خرید و فروش خانه ، فروشنده در عوض تعهد ِدادن فروش آپارتمان به مشتری ، حق دارد پول دریافت کند و مشتری هم که متعهد به پرداخت پول است در عوض دادن پول به فروشنده ، حق دارد صاحب آپارتمان شود . یا در قرارداد خرید کالا بطور مثال کتاب فروشنده متعهد به تسلیم کتاب و خریدار متهد به پرداخت ثمن کتاب میباشد .
پس در عقد معوض همیشه دو تعهد متقابل وجود دارد ( تعهد به تحویل دادن آپارتمان برای فروشنده و تعهد به پرداخت هزینه های کتاب از جمله هزینه ارسال و یا خرید برای خریدار )
بنابر آنچه گفته شد ، ممکن است این مطلب به ذهن متبادر شود که اکثر قراردادها معوض اند ؛ اما این تصور صحیح نیست ؛ چرا که در مقابل عقود معوض ، عقود مجانی نیز می توان منعقد گردد .
3- لازم بودن عقد بیع
عقود از جهت قابلیت فسخ یا عدم امکان فسخ به دو نوع عقود لازم (لازم الاجرا و غیر قابل فسخ) و عقود جایز (قابل فسخ و انحلال) تقسیم می شوند.اصل بر لازم الاجرا بودن عقود است یعنی اگر تردید کنیم عقدی لازم است یا جایز و قانون در مورد آن صراحتی نداشته باشد باید قائل به غیر قابل انحلال بودن و لازم الاجرا بودن آن عقد باشیم.عقود لازم فقط با توافق طرفین قابل انحلال هستند در حالیکه عقود جایز حتی با میل و خواست یک طرف پس از اعلام به طرف دیگر فسخ و منحل می شود.عقود لازم مثل بیع، اجاره، معاوضه، صلح، رهن و عقود جایز مثل وکالت، عاریه، ودیعه و هبه.میباشند.
4- رضایی بودن عقد بیع
رضایی بودن قراردادها به این معنا است که هر عقد، رضایی است، یعنی برای تشکیل شدن فقط به توافق (و تراضی) طرفین معامله نیاز دارد مگر اینکه قانونگذار برای تحقق آن رعایت تشریفات خاصی را پیش‌بینی نموده باشد. همه قرارداد‌هایی که بر طبق قانون منعقد می‌شوند، از یک‌سری اصول و قواعد خاصی پیروی می‌کنند
مالکیت مبیع و ثمن معامله در عقد بیع
بیع عقدی تملیکی است و زمانیکه که مبیع (مال موضوع عقد بیع)، عین خارجی یا در حکم آن باشد، به وسیله خودِ عقد به مالکیت مشتری (خریدار) در می‌آید، اگرچه هنوز مبیع تسلیم مشتری نشده و ثمن (وجه یا پول) به بایع (فروشنده) پرداخت نشده باشد، ماده 338 قانون مدنی بیع را چنین تعریف می‌کند: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»به طور معمول تسلیم مبیع (دادن مال مورد بیع به خریدار) نشان‌دهنده اراده فروشنده در تعیین مبیع است. وجود اجل (مدت) برای تسلیم مبیع یا تأدیه (پرداخت) ثمن، مانع از تملیکی بودن عقد بیع نخواهد بود و از لحظه تشکیل عقد، مبیع عین معین به خریدار و ثمن به فروشنده منتقل میشود، هر چند که برای تسلیم آنها مدتی مقرر کرده باشند.وجود خیار فسخ (اختیار بر هم زدن معامله) در عقد بیع مانع از انتقال مبیع به مشتری نمی‌‌شود بنابراین هرگاه در معامله یک دستگاه آپارتمان فروشنده شرط کرده باشد تا 2 ماه حق فسخ معامله را دارا باشد، بلافاصله پس از عقد مالکیت آپارتمان به خریدار انتقال پیدا می‌کند، نه آن که انتقال مالکیت پس از انقضای 2 ماه حاصل شود.
ضمان درک
منظور از ضمان درک عبارت است از تعهد هر یک از بایع و مشتری نسبت به مستحق للغیر در آمدن مبیع و ثمن؛ مثلاً اگر شخصی آپارتمانی را بفروشد و پس از عقد معلوم شود که مبیع متعلق به دیگری بوده است و فروشنده نیز حق فروش نداشته است، بایع را ضامن درک مبیع می‌نامند.
تسلیم میبع
منظور از تسلیم میبع عبارت است از دادن مبیع به مشتری به نحوی که حق هرگونه تصرفات و انتفاعات را دارا باشد و قبض عبارت است از تسلط مشتری بر مبیع. تسلیم وقتی حاصل میشود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.
تادیه ثمن در عقد بیع
منظور از تغذیه ثمن پرداخت مبلغ مورد توافق در عقد بیع میباشد. تادیه ثمن به عنوان یک تعهد الزام آور بر عهده ی مشتری است. همزمان با وقوع عقد بیع فروشنده ملزم به تحویل مورد معامله می باشد و مشتری تادیه ی ثمن را بر عهده می گیرد. ماده 362 قانون مدنی ایران در این خصوص اینچنین می‌فرماید: عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند
