وقتی صحبت از رهن و اجاره ملک می‌شود به این منظور میباشد که مالک منافع ملک خود را برای مدت مشخصی به دیگری واگذار مینماید.به همین منظور اطلاع از قوانین موجر و مستأجر برای طرفین قرارداد امری ضروری است..موسسه حقوقی مدافعان کبیر شما را در حل مشکلات حقوقیتان یاری می رساند با ما تماس بگیرید.
تنظیم قرارداد اجاره
اجاره ملک در عرف به معنی گرفتن کرایه میباشد، قانونگذار عقد قرارداد اجاره را دادن منافع ملک به مستاجر میداند،به سخن دیگر مستاجر با تنظیم قرارداد با مالک ملک حق استفاده از ملک مورد اجاره را برای مدت معین دارد.قانونگذار برای قرارداد اجاره چند رکن اصلی و اساسی گذاشته است که حتما میبایست در هنگام تنظیم قرارداد به آن نکات توجه داشت.
- تعیین مدت برای عقد قرارداد اجاره.
تعیین مبلغ اجاره.
-تعیین مبلغ اجاره.
-مشخص بودن مال مورد اجاره.
-موجر بتواند ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل بدهد.
-کسی مانع استفاده عین مستاجره نگردد.
موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره
طبق قانون مواردی که مستاجر حق فسخ اجاره را دارد عبارت است از : 1 – هرگاه معلوم بشود که عین مستاجره دارای عیب میباشد،و مطابق مشخصات مندرج در قرارداد نمیباشد 2- در صورتیکه مالک نتواند ملک مورد اجاره را در تاریخ مقرر تحویل مستاجر بنماید 3- اگر بواسطه حوادثی که خارج از اراده مستاجر میباشد ملک مورد اجاره بطور کلی و یا جزئی تخریب بشود و مستأجر نتواند از منافع ملک مورد اجاره استفاده کند.
نکاتی در ارتباط با مبلغ رهن و اجاره
در مورد مبلغ رهن و یا اجاره باید به عرض برسانم که نکاتی قابل توجه میباشد ، مطلب اول نحوه تعیین مبلغ اجاره میباشد.برای اینکه مبلغ اجاره و یا رهن برای یک ملک مشخص شود نیاز به ویژگی های متعددی میباشد از جمله مهمترین آنها قرار داشتن ملک در هر محله در میزان اجاره و یا مبلغ رهن موثر میباشد.بطور مثال آپارتمان واقع در سعادت آباد با یک آپارتمان واقع در جنت آباد بطور قطع در میزان مبلغ اجاره و یا رهن متفاوت هستند.
مطلب دوم در خصوص مبلغ اجاره و یا رهن امکانات موجود در ساختمان اعم از داشتن پارکینگ و یا سن ساختمان و نورگیر بودن بسیار اثرگذار میباشد.
مطلب سوم،امکانات اطراف ساختمان ازجمله دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی و وجود مراکز بهداشت، درمان و فروشگاه‌ها موثر در میزان قیمت‌گذاری میباشد.
مطلب چهارم،موجر و مستأجر با در نظر گرفتن موارد فوق و همچنین عرف محل،بر روی یک قیمت باهم توافق مینمایند.
مطالب پنجم که یک معیار نسبی در تعیین مبلغ اجاره و رهن میباشد،قیمت کل ساختمان میباشد،در ساختمان های نوساز یک چهارم قیمت کل ساختمان و در ساختمان قدیمی ساز یک ششم ساختمان مبلغ رهن میباشد البته این مبلغ بصورت عرفی در هر منطقه قابل تغییر میباشد،بعد از تعیین مبلغ رهن اگر مستاجر تمایل به دادن اجاره داشته باشد در قبال هر یک میلیون مبلغ رهن ۳۰۰هزار تومان اجاره تعیین میگردد.بطور مثال اگر یک ملک قدیمی ساز ۶۰۰میلیون ارزش کل ساختمان را داشته باشد .۱۰۰میلیون رهن کامل آن میباشد و اگر مستاجر و یا موجر تمایل به اخذ مبلغی از رهن بعنوان اجاره را داشته باشند.در مثال فوق ۵۰ میلیون بعنوان رهن تعیین میگردد و از بابت ۵۰میلیون بعدی ماهانه یک میلیون و پانصد هزار تومان اجاره تعیین میگردد.و مستاجر با تنظیم قرارداد رهن و اجاره موظف است مبلغ ۵۰میلیون بابت رهن و یا همان قرض‌الحسنه پرداخت کند و هر ماه هم یک میلیون پانصد هزار تومان اجاره.مطلب قابل توجه اینکه بعد از اتمام سال اجاره در صورتیکه مستاجر هر ماه اجاره را پرداخت نماید و سایر هزینه های متعلق به خود را تسویه کند،موجر ملزم به استرداد مبلغ قرض‌الحسنه هنگام تخلیه ملک میباشد.
نکته مهم در خرید آپارتمان و ملک
برای خرید آپارتمان و ملک نیاز به دانش کافی در تنظیم قرارداد و همچنین اطلاع اولیه از تاسیسات ملک مورد نظر.
-اطلاع از نحوه تنظیم قرارداد
برای اینکه یک خرید مطمئن و عالی داشته باشید توصیه می‌شود هنگام عقد قرارداد خرید آپارتمان و یا ملک از یک مشاور حقوقی در کنار خود استفاده نمایید،چراکه هریک از بندهای قرارداد برای شما مسولیت ایجاد مینماید و همچنین شرط های مندرج در قرارداد بسیار مهم و قابل توجه می‌باشند،چراکه یک شرط باطل گاهی خود عقد بیع را هم باطل مینماید،به همین جهت توصیه می‌شود مبایعه نامه را به دقت مطالعه و تمامی موارد از جمله پلاک ثبتی،ثمن معامله ،نحوه پرداخت ،تاریخ تنظیم سند رسمی ،شرط عدم ایفای تعهدات مندرج در قرارداد را بررسی و سپس مبادرت به امضای ذیل قرارداد بنمایید.
-اطلاع از نحوه پرداخت ثمن معامله
در عقد قرارداد آپارتمان و یا ملک حتما به تاریخ های پرداخت ثمن معامله توجه داشته باشید و قبل از سررسید تاریخ ثمن معامله را آماده پرداخت نماید،چراکه عدم پرداخت ثمن معامله در خرید آپارتمان و ملک گاهی موجب فسخ معامله و پرداخت ضرر و زیان میگردد.
-اطلاع از آپارتمان و ملک مورد معامله
هنگام خرید ملک به پلاک ثبتی و محل وقوع ملک توجه داشته باشید گاهی اوقات دیده شده ،پلاک ثبتی با محل ملک مغایرت داشته و باعث خسارت بشما میگردد.
-اطلاع از نما و ظاهر ملک
در خرید آپارتمان و ملک در ابتدا با رویت نما و تاسیسات ملک از سلامت آنها مطمئن شوید،چراکه نماهای دارای مشکل از جمله سنگ نما،در صورتیکه قدیمی باشد و ترمیم نشده باشد،ممکن است بر روی عابران پیاده افتاده و موجب تعهد جبران خسارت برای شما گردد.
حقوق و تکالیف موجر و مستاجر
حقوق و تکالیف قانونی موجر و مستأجر شامل یکسری از مواد قانون مدنی و قانون مالک و مستاجر می‌شود.براساس مواد قانونی حقوق و تکالیف موجر و مستاجر مشخص و هریک از آنها میبایست نسبت به تعهدات خود پایبند باشند.از آنجاکه تعداد کثیری از شهروندان به دلایل مختلف تمایل به اجاره نشینی دارند به همین منظور هریک از موجر و مستاجر میبایست به تکالیف قانونی خود اشراف داشته باشند.
تکالیف موجر
۱-موجر بعد از تنظیم قرارداد اجاره میبایست در تاریخ مقرر ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل بدهد.با استناد به ماده ۴۷۶قانون مدنی موجر ملزم به تحویل عین مستاجره میباشد،در صورت عدم توانایی تحویل ملک مورد اجاره موجب ابطال قرارداد اجاره میگردد.
۲-موجر موظف میباشد هر آنچه در قرارداد اجاره قید شده فراهم نماید و همچنین ملک مورد اجاره مطابق با عرف جامعه امکان استفاده از منافع آن برای موجر وجود داشته باشد.با استناد به ماده ۴۷۷قانون مدنی اگر شرایط استفاده از ملک مورد اجاره فراهم نباشد،به دلیل اینکه موجر به تکالیف قانونی خود عمل ننموده است،اختیار فسخ قرارداد برای مستاجر ایجاد میگردد
۳-موجر بعد از اتمام تاریخ قرارداد ملزم به استراداد مبلغ رهن و یا همان قرض‌الحسنه میباشد بعد اینکه مبلغ رهن را پرداخت و به تکلیف قانونی خود عمل نمود مستاجر ملک را تخلیه و تحویل می‌دهد.
تکالیف مستاجر
قانونگذار برای مستاجر همانند موجر یکسری تکالیف قرار داده است،مهم ترین آنها پرداخت اجاره بها در موعد تعیین شده،در صورت عدم پرداخت اجاره بها،سبب حق درخواست تخلیه توسط موجر میگردد.و همچنین اگر مستاجر از روی عمد موجب ایجاد خسارت به عین مستاجره گردد ملزم به جبران خسارت و همچنین مجازات خیانت در امانت هم می‌تواند داشته باشد
قولنامه و تشریح حقوقی آن
منظور از قولنامه به دست نوشته عادی مابین طرفین گفته می‌شود که بر اساس آن یک طرف به طرف مقابل متعهد میگردد که مبادرت به انتقال سند قطعی نماید.قولنامه اگر مخالف قانون و شرع نباشد مابین طرفین معتبر و ایجاد مسولیت برای آنها مینماید.
تشریح حقوقی قولنامه
تشریح حقوقی قولنامه به این منظور میباشد که طرفین معامله اعم از خریدار و فروشنده هریک متعهد می‌شوند برای یک تاریخ معین نسبت به وظیفه خود ایفای تعهد نمایند.به سخن دیگر وقتی شما میخواهید یک آپارتمان را خریداری نمایید بعد از اینکه ملک را پسند نمودید.برای پرداخت ثمن معامله و همچنین انتقال سند قطعی نیاز به زمان میباشد و در طول این مدت امکان دارد هر یک از خریدار و یا فروشنده پشیمان گردد.با نوشتن قولنامه خریدار ملزم به پرداخت ثمن معامله در تاریخ مقرر می‌شود و همچنین فروشنده متعهد میگردد در قبال اخذ ثمن معامله سند رسمی را بنام خریدار منتقل نماید.
مراحل سند زدن خانه
برای سند زدن نیاز به توافق خریدار و فروشنده میباشد در بعضی موارد بدون اینکه مابین طرفین قولنامه و یا مبایعه‌نامه ای باشد طرفین بصورت شفاهی توافق میکنند در یک روز مشخص جهت تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی مراجعه و انتقال سند صورت پذیرد.در این مورد اگر هر کدام از طرفین در روز مقرر در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود،ایجاد مسولیت برای وی نداشته است.و اما مورد دوم طرفین قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی با تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه یک تاریخ برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی تعیین میکنند و همچنین برای عدم حضور هر کدام از طرفین در پاره‌ای از موارد ضرر و زیان مشخص مینمایند،در این موارد با توجه به وجود قولنامه و یا مبایعه‌نامه هر کدام از خریدار و فروشنده ملزم به ایفای تعهد می‌باشند و در صورت عدم انجام تعهد ،طرف مقابل الزام وی را از دادگاه مبنی بر ایفای تعهد به همراه ضرر و زیان مطالبه مینماید.
قولنامه دستی چیست
منظور از قولنامه دستی همان توافق دو طرف میباشد،با نوشتن آن توافق بر روی کاغذ عادی،که قولنامه دستی نامیده می‌شود متعهد انتقال ملک و یا ثمن معامله می‌باشند.اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکند،طرف مقابل با مراجعه به محاکم قضایی الزام وی را خواستار می‌شود.
قرارداد رسمی
قرارداد رسمی به چه قراردادی برای عقد قرارداد اجاره گفته می‌شود.
. قرارداد اجاره به دو صورت تنظیم می‌شود ،یکی اینکه موجر و مستاجر با نوشتن قرارداد اجاره مابین خود طبق یک نوشته عادی انجام دهند و یا به دفاتر املاک مراجعه کنند و مشاور املاک.قرارداد اجاره را در فرم چاپی اجاره نامه تنظیم کند به این موارد اجاره نامه عادی گفته می‌شود.صورت دوم اینکه موجر و مستاجر با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تقاضای تنظیم سند اجاره را مینمایند و با امضای ذیل قرارداد اجاره رسمی.از اعتبار یک سند رسمی برخوردار می‌شوند.
کد رهگیری برای عقد قرارداد اجاره چیست
منظور از کد رهگیری همان عدد ۱۳ رقمی میباشد که به همراه هولوگرام بر روی مبایعه نامه عادی چسبانده می‌شود.قراداد همراه با کد رهگیری در واقع سند عادی میباشد که دارای یکسری امتیازها برای دارنده همراه داشته است.بطور مثال وقتی ما قرارداد اجاره را همراه با کد رهگیری خواستار میباشیم.اگر سابق بر ما ملک مورد اجاره به شخص دیگری اجاره داده شده باشد و هنوز مدت آن منقضی نشده باشد در هنگام اخذ کد رهگیری مشخص می‌شود و یا اینکه آیا ملک مورد خریداری در طرح شهرداری است و یا خیر اینگونه امتیاز ها برای اسناد همراه با کد رهگیری باعث می‌شود هنگام تنظیم قرارداد اطلاعات ما نسبت به خرید و یا اجاره ملک تکمیل تر بشود.
آیا مستاجر باید هزینه تعمیرات را پرداخت کند
اینکه آیا هزینه تعمیرات بر عهده مستاجر و یا مالک میباشد،به اطلاع شما برسانم مطابق با قوانین بازسازی هزینه تعمیرات کلی بر عهده موجر و هزینه تعمیرات جزیی بر عهده مستاجر میباشد ولی توجه داشته باشید اگر موجر و مستاجر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره برای تعمیرات جزیی و کلی توافق خلاف قانون داشته باشند.ان توافق برای آنها قابل اجرا میباشد بطور مثال موجر متعهد کلیه هزینه ها اعم از جزیی و کلی بشود.در این توافق مستاجر از پرداخت هزینه های تعمیرات بطور کلی معاف میگردد.
فسخ قرارداد اجاره
قرارداد اجاره یک عقد لازم تا پایان مدت اجاره برای موجر و مستاجر میباشد،یعنی هر یک از موجر و مستاجر حق فسخ آن را ندارند ولیکن موجر و مستأجر هنگام تنظیم قرارداد اجاره میتوانند شرط فسخ قبل از اتمام تاریخ قرارداد داشته باشند.بطور مثال می‌توان شرط کرد اگر دو ماه اجاره به تعویق بیافتد موجر حق فسخ دارد.
جبران خسارات های ملک از محل رهن
سوال مطرح می‌شود که آیا خسارت های وارده به ملک از محل رهن امکان پذیر است.در پاسخ به این سوال به اطلاع برسانم گاهی موجر و مستاجر بعد از اتمام قرارداد در هنگام بازدید و تحویل ملک با توافق هم میزان خسارات را محاسبه و از محل رهن کسر میکنند،ولیکن در مواردی که توافق نباشد و یا اختلاف در میزان خسارات میباشد در این موارد موجر با مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست درخواست مطالبه خسارت مینماید و با درخواست تامین خواسته ابتدا مبلغ رهن را به حساب دادگاه می‌ریزد و سپس انرا توقیف میکند تا بعد از قطعیت دادنامه بتواند از مبلغ رهن خسارات خود را بردارد.
تخلیه فوری چیست
بعد از اتمام قرارداد اجاره سابق بر این ما شاهد روند طولانی رسیدگی و صدور دادنامه تخلیه بودیم به همین منظور مالکین برای ترس از روند طولانی رسیدگی حاضر به اجاره املاک خود نبودند تا اینکه قانونگذار با تصویب قانون مالک و مستاجر جدید نحوه روند رسیدگی و تخلیه را خارج از نوبت رسیدگی اعلام نمود.به این منظور که اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد و ذیل اجاره را دو نفر شاهد امضا کرده باشند دادگاه دستور تخلیه ظرف یک هفته را صادر مینماید.
لزوم دانستن ده قانون حقوقی مهم برای هر مستاجر
۱-پرداخت هزینه های ملک اجاره‌ای
۲-پرداخت هزینه‌های تزئینات در ملک اجاره
۳-ذکر مدت اجاره
۴-تلف شدن ملک مورد اجاره
۵-اجاره مال شراکتی
۶-عیبی که در مال اجاره ای است
۷-انجام تغییرات توسط موجر
۸-فوت موجر و یا مستاجر و تعیین تکلیف ملک اجاره ای.
۹-شرط کرد در هنگام تنظیم قرارداد اجاره
۱۰- عیب های که در مدت اجاره بر روی ملک ایجاد میگردد.
